In den letzten zehn Jahren ist in Kroatien das Interesse für den Immobilienerwerb von ausländischen Staatsangehörigen, die so ihr Kapital anlegen möchten, gewachsen.
Ausser dem Hauptgrund, einen Teil des Jahres im attraktiven Mittelmeerraum zu verbringen, gibt es noch einen wichtigen wirtschaftlichen Grund, und zwar die Vermietung des Objekts an andere Gäste.
Bevor am 01. Januar 2009 das Abkommen über die Stabilisierung und den Beitritt zur EU in Kraft getreten ist, musste der ausländische Käufer für jeden abgeschlossenen Vertrag einen Antrag zur Zustimmung des Immobilienerwerbs an das kroatische Justizministerium stellen und auf Rückmeldung unendlich lange warten. Aus diesem Grund haben sich zahlreiche ausländische Staatsbürger für die einfachere Variante entschieden: die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (die somit eine kroatische juristische Person ist).
Die neugegründete Gesellschaft konnte ein rechtmässiger Immobilieneigentümer werden, mit der Absicht, wirtschaftliche Dienstleistungen auszuführen, d.h die Immobilie zu vermieten.
Dazu muss jedoch zuerst die Dienstleistung „Gastgewerbe“ ins Handelsregister beim Handelsgericht eingetragen werden.
Als nächster Schritt wäre da das Problem der Objekt- bzw. Apartment- oder Ferienhaus-Kategorisierung, was für die meisten Eigentümer, die Immobilien besitzen, ein Ärgernis darstellt. Es geht nämlich darum, dass auf Grund der kroatischer Vorschriften, die Immobilienvermietung an inländische und ausländische Gäste als Dienstleistung des Gastgewerbes gilt.
Damit die natürliche oder juristische Person Dienstleistungen des Gastgewerbes durchführen kann, muss sie in das vorgeschriebene Register eingeschrieben sein und einen dafür vorgeschriebenen Beschluss haben.
Weitere Bedingungen für die Erhaltung des genannten Beschlusses sind: der Beweis, dass die interessierte juristische Person berechtigt ist, das Objekt zu benutzen, dass das Objekt, in dem die Dienstleistungen ausgeführt werden, technische Mindestanforderungen, die für die bestimmte Kategorie vorgeschrieben sind, erfüllt, dass das Gebäude die Bedingungen der entsprechenden Vorschriften erfüllt.
Diese entsprechende Vorschrift beinhaltet, dass das Gebäude eine Nutzungsgenehmigung haben muss, die mit der geplanten Absicht, wirtschaftliche Dienstleistungen durchzuführen, in Übereinstimmung steht.
Wenn der wirtschaftliche Zweck bei der Nutzungsgenehmigung nicht aufgeführt ist, (sondern beispielsweise nur der Wohnzweck), ist das Amt für Tourismus, als zuständige Behörde für die Ausstellung des Bescheids über technische Mindestanforderungen, gezwungen, den eingereichten Antrag zur Objektkategorisierung zurückzuweisen.
Das Problem entsteht dadurch, dass die meisten registrierten Immobilien eine ordnungsgemässe Nutzungsgenehmigung nur für Wohnzwecke besitzen.
Wenn Dienstleistungen für die Gastronomie ohne die oben genannte Eintragung und Genehmigung angeboten werden, ist der zuständige Inspektor während der Inspektoraufsicht bevollmächtigt, weitere Dienstleistungsangebote zu untersagen. Alle festgestellten Mängel (z.B. Einholung der Kategorisierung) müssen dann innerhalb einer Frist von 30 Tagen beseitigt werden, so lange werden alle Eingänge in das Haus oder das Apartment 'versiegelt'.
Es wird keine Rücksicht darauf genommen, wenn sich Gäste in dem Objekt befinden. Die Gäste sind in diesem Fall gezwungen, das Objekt sofort zu verlassen, egal an welchem Zeitpunkt ihres Urlaubs sie sich befinden. Danach kann dann das „ Versiegeln “ des Objekts erfolgen und somit das Verbot der 'Dienstleistungsdurchführung' konkret beginnen.
Zusätzlich fällt noch eine Geldstrafe an, die zwischen 10.000,00 und 150.000,00 Kn für die juristische Person plus 5.000,00 bis 15.000,00 Kn für die verantwortliche Person der juristischen Person (Mitglied der Gesellschaftsverwaltung).
Zum Schluß möchten wir noch eine wichtige Tatsache erwähnen: obwohl ab dem 01. Februar 2009 für alle Staatsangehörige der Europäischen Union die gleichen Maßstäbe wie für kroatische Bürger bezüglich des Kaufs und Verkaufs von Immobilien gelten, ist die Vermietung für ausländische Eigentümer bis zum Beitritt der Republik Kroatien in die Europäische Union nicht erlaubt.
Die einzige legale Lösung für die Vermietung von Immobilien, die eine Nutzungsgenehmigung für Wohnzwecke besitzen, ist die Umwandlung des Objekts sowie die Erhaltung der Kategorisierung als Voraussetzung für die Vermietung.
