Nell'ultimo decennio in Croazia è aumentato l'interesse per l'acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri, che in questa maniera vogliono investire il proprio capitale.
Accanto alla ragione principale – passare parte dell'anno in una zona attraente del Mediterraneo – altra ragione di acquisto dell'immobile è il suo sfruttamento economico attraverso l'affitto ad altri.
Dal 01.febbraio 2009., quando è entrato in vigore l'Accordo di stabilità e associazione all'UE, per ogni contratto d'acquisto stipulato, l'acquirente estero doveva fare richiesta al Ministero della giustizia al fine di ottenere il consenso ad acquistare l'immobile, la quale risposta si aspettava a lungo.
Per questo motivo molti cittadini stranieri hanno optato per la soluzione 'più semplice': costituire una S.r.l. (che è una persona giuridica croata).
La società così costituita poteva diventare proprietario dell'immobile, con lo scopo di svolgere l'attività economica attraverso l'affitto ad altri.
La prima condizione, alla quale bisogna attenersi, è l'iscrizione dell'attività ''erogazione del servizio di alloggio' nel registro del Tribunale commerciale.
La seconda condizione invece è quella che ha suscitato non poche disapprovazioni da parte di molti proprietari di società che possiedono immobili, in quanto riguarda il problema della CATEGORIZZAZIONE dell'immobile – appartamento o casa per le vacanze.
Infatti, l'attività di affitto degli immobili a ospiti nazionali o extranazionali, si considera un'attività alberghiera, secondo quanto precisato dalla legislazione croata.
Affinché una persona fisica o giuridica possa svolgere un'attività alberghiera, deve essere iscritta nell'apposito registro, e avere la relativa Dichiarazione.
Condizioni per ottenere tale Dichiarazione, oltre all'iscrizione al Tribunale commerciale, sono: prova che la persona giuridica interessata ha il diritto ad usufruire dell'immobile in questione, che l'immobile nel quale verrà svolta l'attività soddisfi le condizioni tecniche minime prescritte per la determinata categoria, nonché che l'impianto in sé soddisfi le condizioni in conformità con il regolamento speciale. In questo caso il regolamento speciale impone che per l'immobile sia emesso il Permesso d'uso dell'immobile, in conformità con l'intenzione pianificata – svolgimento dell'attività economica.
Nel caso in cui la finalità economica non sia indicata nel Permesso d'uso (ma ad es., sia indicata soltanto la destinazione ad uso abitativo), l'Ufficio per il turismo, ente responsabile per l'erogazione della Dichiarazione sulle condizioni tecniche minime, è costretto a rigettare la richiesta di categorizzazione dell'immobile.
Il problema sorge proprio dal fatto che la maggior parte degli immobili citati possiede un regolare Permesso d'uso – destinato a uso abitativo.
Nel caso in cui i servizi alberghieri siano erogati senza la citata iscrizione e autorizzazione, nel momento dell'ispezione di controllo, l'ispettore competente ha la facoltà di proibire l'ulteriore erogazione del servizio fino al momento in cui non siano eliminate tutti i difetti presenti (provvedere alla categorizzazione), per un minimo di 30 giorni, il che viene attuato tramite il 'sigillo' di tutte le entrate della casa o appartamento. Il 'sigillo' avviene anche nel caso in cui, al momento dell'ispezione dell'immobile, vi alloggino ospiti . In tal caso gli ospiti sono costretti a lasciare l'immobile, indipendentemente dal fatto in quale momento si trovino della propria vacanza. Dopodiché segue il 'sigillo' dell'immobile, con cui si attua concretamente il divieto di svolgimento dell'attività.
In aggiunta, segue una sanzione in denaro che va dalle 10.000,00 alle 150.000,00 kn per la persona giuridica, nonché dalle 5.000,00 alle 15.000,00 kn per il responsabile della persona giuridica (membro dell'amministrazione della società).
In fine vogliamo far notare ancora un fatto importante: anche se dal 01/02/2009 sia per i cittadini UE che per i cittadini croati valgono le stesse misure per quanto concerne la sola compravendita dell'immobile, il loro affitto direttamente da parte del proprietario straniero non sarà tuttavia possibile fino all'entrata della Croazia nell'Unione europea e la sua appartenenza all'UE a tutti gli effetti.
In tal modo, l'unica soluzione per svolgere in maniera indisturbata l'attività di affitto dell'immobile che possiede il Permesso d'uso (con destinazione ad uso abitativo), rimane quello di modificare la destinazione dell'immobile e ottenere la categorizzazione come prerequisito per l'affitto in conformità alla legge.
