U posljednjih desetak godina prisutno je u Hrvatskoj povećano zanimanje za stjecanje nekretnina od strane stranih državljana, koji na taj način žele investirati svoj kapital.
Pored osnovnog razloga – provođenja dijela godine u atraktivnoj zoni na Mediteranu – ne manje važan razlog nabave nekretnina je njezino ekonomsko korištenje iznajmljivanjem ostalim gostima.
Do 01. veljače 2009. godine, kad je na snagu stupio Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju EU, po svakom je sklopljenom kupoprodajnom ugovoru inozemni kupac trebao Ministarstvu pravosuđa podnijeti zahtjev za suglasnost stjecanja nekretnina, na čiji se odgovor trebalo beskonačno čekati. Zbog toga su se mnogi strani državljani odlučili na „jednostavniju“ varijantu: osnivanje društva s ograničenom odgovornošću (koje je hrvatska pravna osoba).
Novoosnovano društvo moglo je postati punopravnim vlasnikom nekretnine, s namjerom obavljanja gospodarske djelatnosti njezinog iznajmljivanja gostima.
Prvi uvjet koji za to treba biti ispunjen je upisivanje djelatnosti „pružanja usluga smještaja“ u registar Trgovačkog suda.
Drugi uvjet, koji je izazvao ne malo negodovanja od strane mnogih vlasnika društava koji posjeduju nekretnine je problem KATEGORIZIRANJA objekta – apartmana ili kuće za odmor.
Naime, djelatnost iznajmljivanja nekretnina domaćim i stranim gostima se, temeljem hrvatskih propisa, smatra ugostiteljskom djelatnosti.
Da bi fizička ili pravna osoba mogla obavljati ugostiteljsku djelatnost, mora biti upisana u propisani registar te za to posjedovati propisano rješenje.
Uvjeti za dobivanje navedenog rješenja, osim prethodno navedenog upisa pri Trgovačkom sudu, su: dokaz da zainteresirana pravna osoba ima pravo koristiti predmetni objekt, da objekt u kojem će se obavljati djelatnost zadovoljava minimalne tehničke uvjete propisane za određenu kategoriju te da sama građevina ispunjava uvjete sukladno posebnom propisu.
U ovom slučaju poseban propis nalaže da za građevinu treba biti izdana uporabna dozvola u skladu s planiranom namjenom – obavljanjem gospodarske djelatnosti.
Ukoliko gospodarska namjena nije navedena u uporabnoj dozvoli (nego npr. samo stambena namjena), Ured za turizam, tijelo nadležno za izdavanje rješenja o minimalnim tehničkim uvjetima, prisiljeno je podneseni zahtjev za kategoriziranje objekta odbaciti.
Problem nastaje upravo iz činjenice da većina navedenih nekretnina posjeduje urednu uporabnu dozvolu - stambene namjene.
U slučaju da se ugostiteljske usluge pružaju bez gore navedenog upisa i odobrenja, u tijeku provedbe inspekcijskog nadzora nadležan je inspektor ovlašten zabraniti daljnje pružanje usluga dok se ne otklone utvrđeni nedostaci (pribavi kategorizacija) i to najmanje na rok od 30 dana, što se provodi „pečaćenjem“ svih ulaza u kuću ili apartman.
Čak i u slučaju da u objektu borave gosti. Tada su gosti prisiljeni izaći iz objekta, bez obzira u kojoj su fazi korištenja svog odmora u njemu zatečeni. Da bi nakon toga uslijedilo „pečaćenje“ objekta, čime se zabrana obavljanja djelatnosti onda i konkretno provodi.
Nakon toga, slijedi još i novčana kazna koja se kreće u rasponu od 10.000,00 do 150.000,00 kn za pravnu osobu plus od 5.000,00 do 15.000,00 kn za odgovornu osobu u pravnoj osobi (člana uprave društva).
Na kraju želimo istaknuti još jednu bitnu činjenicu: iako nakon 01. veljače 2009. godine za sve državljane Europske unije vrijede ista mjerila kao i za hrvatske građane, što se same kupoprodaje nekretnina tiče, njihovo iznajmljivanje direktno od strane inozemnih vlasnika još uvijek nije moguće i to sve do ulaska Republike Hrvatske u punopravno članstvo Europske unije.
Tako da kao jedino rješenje za nesmetano obavljanje djelatnosti iznajmljivanja nekretnina koje posjeduju uporabnu dozvolu stambene namjene preostaje prenamjena građevinskog objekta i dobivanje kategorizacije kao preduvjet iznajmljivanja u skladu sa zakonom.
